乱云飞渡小县城,买房中产负余生!
春节前看房,春节后买房,这是年中国“乡村中产”兴起的热潮。
何谓“乡村中产”?他们要么在农村是种田大户、作坊式加工厂的老板,要么常年在外务工或经商。当然,除了长三角和珠三角等极少数经济发达的农村外,绝大多数的“农村中产”,都是在外务工或经商为主。
“乡村中产”赚钱不易,他们常年奔波,省吃俭用,赚的都是辛苦钱。虽说是“乡村中产”了,收入也远比城市中低收入阶层高得多,但是,生活质量却远远不如城市中低收入阶层,毕竟,城里人的社保更健全(养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险),孩子的教育环境也比乡村好得多。
这些“乡村中产”的买房目的地,大都是所在的县城、或者地级市,手头不是太宽裕的,选择在县城买房,手头特别宽裕的,则会选择在地级市买房。能在省会城市、甚至一线城市买房的,那就不叫“乡村中产”了,而是“乡村土豪”了。
在往年,混得好的,也会在县城或地级市买房,你不买房,手头上的钱,还能干啥呢?再说,这些年,乡村的中小学都在合并,都流行去县城读书,孩子小的,你不买房,读不到好的学校,孩子大的,学习成绩不甚理想的,你不买房,怎么谈婚论嫁——现在的农村,在县城有套房、再有辆车,已经成为男方娶亲的标配。
县城或地级市的房子,年年有人买,但是,远远不如今年这么狂热——在前两年一二线城市房价疯涨的推波之下,在三四线城市也惯用棚改户现金补偿的助澜之下,在今年的春节,除了“国家级贫困县”之外,超过90%的县城,应该都胜利完成房地产去库存的艰巨任务了。
包括县城和部分地级市我国广泛的三四五线城市,在这一波“乡村中产”的购房狂潮之下,房地产是去库存了,不仅是去库存了,而且还是房价超级大涨地去库存了,这对于地方政府和开发商来说,是个多么值得祝贺的事啊。
举例来说,在我家乡的县城(苏中里下河地区),年的房价(均价)才元左右一平方米,现在飙升到元出头——往前再推三年,当地房价的走势是,年均价元一平米,年跌到元左右,年反弹到元上方——然后,从年初开始,一路向上,直到现在的元上方。
地方政府和开发商是开心了,他们终于解套了,并且还大赚特赚了。但是,在这一波房价高峰抢房的“乡村中产”,这有可能终生被套了,这一波县城抢房潮,是一次对“乡村中产”的致命收割!
为什么这么说,我仅做3点讨论。
1人口
房价短期看政策,中长期看人口。
短期政策有许多,货币政策了,调控政策了,信贷政策了,棚改户现金补偿政策了……但是,这些,除了对卖房者有影响外,对刚刚买房的,却已经是暂时过去式,你刚买房一个月、二个月,难道马上就卖房,好卖吗?
房价的中长期走势,关键还是看人口。你的人口增长了,你的人口流入多了,住房需求自然上升了,当地房价就能托得住,就能涨得起来。但是,如果你的人口减少了呢,你的人口流出了呢,房价自然托不住,自然得跌下来,住房的需求下降了嘛。
讲了这个道理。我们再看广大县城(或者三四五线中小城市),最近几年的居民人口虽然没有减少,也基本没有增加,但是,常住人口却大大地减少了。原因何在?我国县域经济的产业结构,以传统加工制造业为主,现在传统产业不行了,更多的人只能涌向一二线大城市去谋生、去赚钱,毕竟,大城市有现代服务业,对就业人口的容纳空间更大。
2供地
相比于一二线城市的人多地少,广大的三四五线城市,却是人少地多。
说说我家乡的县城(姜堰,现已改为区),面积是平方公里,常住人口79万,对比二线城市南京的鼓楼区(面积是53平方公里,常住人口万),不比不知道,一比吓一跳,姜堰土地面积是南京鼓楼区的17倍,人口却仅是其60%——南京鼓楼区的人口密度,是我家乡县城的28倍多。
大城市的人口仍在持续增长(北京和上海的限购、限户籍除外),而土地面积却是固定的,常住人口增长,最厉害的还不是南京(最近三年,每年增长2万人左右),而杭州和成都的常住人口增长,最近三年,每年增长分别为10万人和20万人左右。
全国经济比较落后的东北和西部地区,我们不讨论了,讨论起来,结果会更吓人。仅举例山西的长治和湖南的湘潭,这两个中部省份的地级市,长治市的面积是1.39万平方公里,有两个上海市那么大,湘潭市的面积是平方公里,也有两个半深圳市那么大。
但是,人口呢?长治的常住人口是万人,湘潭的人口是万人(相比10年前,还减少了近10万人),上海和深圳的人口密度,差不多是长治和湘潭的16—20倍。
这说明了什么?
绝大多数三四线城市的房地产,是毫无价值的,更不是说小县城了,那么多的土地供给(房价不涨不供给,房价一涨必供给),相对那么少的人口,几乎是可以无限供给的——只要愿意,小县城几乎可以给每个当地居民,提供一幢楼的土地。
3房产税
这几天的两会,房产税又提了出来,时间点差不多是年。
有人会说,作者你头晕了吗?房产税是以总房价为基数,大城市的房价高,被征税也多,小城市的房价低,被征税也低,明明是大城市更受伤啊!
我没有晕!说说道理。
房产税的征税多少不重要,关键是你能不能转移出去。
大城市本就人满为患,更何况,广大乡村的年轻人、三四五线中小城市的年轻人,还在一波又一波地往大城市涌。未来大城市的房产税,是可以转移出去的,转移给租赁人群,即使是自住,只要房产税开征,大城市的房价也会配套上升的,因为,说到底,人多有需求。
而小县城呢,广大的中小城市呢,不要说这一波又盖了这么多房子,又卖了这么多房子,还要再盖更多的房子,但是,说到底,你人少啊,人又少,房子又多,你租给谁?没有租,没需求,空着还要收你房产税,不管你基数有多低,关键你转嫁不出去,你得自己承担。
说到这里,不知道大家还记得不记得,早在10年前,美国的底特律,一套房仅卖1美元,还没有人要——为什么?底特律是美国曾经的汽车之城,但是,最近10多年,汽车产业衰败了,呆在底特律,你很难找到合适的工作,人口大幅度流失,住房的需求大幅度减少了,没有住房和租房的需求,你就是白送也没人要,毕竟还要交税嘛。
哀叹,广大的“乡村中产”,包括我家乡的众多亲友,这一波楼市狂欢(小县城)对你们的致命收割,历史将证明,这是极度残忍的。
前几天,新华社《经济参考报》刊登了一篇文章,题为“告别周期,未来五年,调控都不会退出。”引来界内一片哗然。
因为这和前段时间兰州、合肥等城市相继变相松绑楼市调控的趋势相矛盾。因此,吃瓜群众就又开始迷茫了,未来到底会不会放松调控,房价又会不会下跌呢?
子木曾说过,中国房地产市场的周期性很强,上一个大横盘的周期是年-年,共计5年。
如果真想稳定房价,坚持长效机制落地,摆脱房地产经济绑架,那么接下来的调控周期只能在上个周期的基础上加长。
其实这些都是针对北上广深一线城市讲的。并不适合所有城市。
观察这几年的城市化运动,你会发现,中国整个城市的布局都在发生改变,传统意义划分城市的概念逐渐淡化。
例如北京周边的燕郊房地产市场比很多省会城市都大,上海旁边的嘉善县也不能看做是六线小县城。
所以,在房地产市场层面上,所有城市进行了以北京、上海、深圳及蓉渝四个热点经济圈为划分的类别重组。
财富和人才都向中心城市聚拢,再由中心点向四面散发。
在这种形势下,一线、强二线、弱二线和三四线就各自形成了他们自己的房地产市场,宏观调控在一线城市是灵敏的,越往下走,就越迟钝失效。
所以,真正的调控还在于因城施策。
因城施策的意思就是,所有城市一定要符合国家调控的大基调,把房价稳下来,但地方政府如果实在扛不住了就可以用去库存的名义适当放放水。
尤其对于经济面薄弱城市的房地产市场,国家一向是睁一只眼闭一字眼。
例如兰州有一天对国家说:
兰州:我要解除限购!
国家:不行,你这不符合大基调!
兰州委屈:那你给我钱吧,没钱怎么发展。
国家:国事当头,哪有这么多钱给你。
兰州:那我就解除限购卖地卖房子了!
国家:随你吧,别搞的太严重就行,不然我还得限你!
前几天粉丝问我说,目前除了一线城市和热点二线城市房价涨幅回落了一些以外,为何大部分城市的房价还是居高不下,越调越涨?
其实,这个问题的答案还是要回归到上轮房价大涨的根本原因上。
上一轮房价大涨原因有很多。例如货币超发。
09年的四万亿计划直接把货币超发拉入了历史高位,爆发点在年,年的时候,中国广义货币M2余额达到了近万亿元,甩出GDP十条街,同期美国M2折合人民币也不过60万亿。
全世界的货币都在放水,而中国则是美国的3倍。
这部分超发出来的货币放到哪儿哪儿涨价,最后只能选择房地产。因为对于百姓来讲,房子一年涨一倍和超市所有商品一年涨六倍,你选择哪个?
还有就是持有成本为零
目前来说,持有一套房的成本和持有十套房的成本是一致的,很多单纯看收入且并不富裕的城市,土著可以持有10套以上房产。
一个区域房屋交易价格翻番,整个区域的居民普天同庆,居民对区域地价上涨不抗拒。随着可卖的土地逐年减少,操盘好的政府也不愁地价不涨。
再者就是人口红利
这么多年来,中国大量的刚需消费是基本靠着人口红利支撑的(两家三代攒出一套房的首付)。
由于中国经济结构的原因,使得很多父母这一代一辈子甚至没有类似于买房这样的大宗消费支出,攒下的钱几乎都用来给孩子买房了。
如果按照历史推演,60后则是建国以来最幸运的一代。大饥荒和W革时还小,上学时学校已复课,考大学时高考恢复,最重要的是毕业时赶上了改革开放,工作时迎来了中国第一个经济活跃期,大量的财富积累在90年代。
这就很容易解释为什么“富二代”现象更多出现在90后身上。
但是无论是货币还是持有成本、人口,亦或是安全感,残疾的租赁市场等等,其实仔细观察后你会发现,此上所说的都是大势。
就比如第一次世界大战,欧洲帝国主义列强矛盾重重,但并没有达到定要开战的形式,而萨拉热窝事件之后,所有国家就不得不以刀戈相见了。
对于中国楼市,造成年房价不得不大涨的根本原因只有一个,就是地方债务已严重危机!
债务黑洞的形成
改革开放以来,很多东西都是摸着石头过河的。上世纪80年代,中国政府将经济权利次第下放,换句话讲,就是在税务制度方面,与地方政府分灶吃饭,但是问题慢慢就出现了:
各地方政府的税赋只用上交一少部分到中央,剩下的想怎么玩就怎么玩。举个例子:例如我今年收入万,上缴了50万给政府,剩下的我自己玩,您也甭操心。
看似没什么毛病,自食其力,自由发展。但是两者职能相差很多啊。地方政府管好自己的一亩三分地就好,而中央就不同了,又是市政工程,又是对外贸易,又是公民福利,基建工程还必须得搞好。
最后导致地方强大,中央弱小,全国各地的经济发展程度都不一样,地方政府也是苦乐不均,诸侯经济盛行。
这样导致的结果就是:年,全国财政收入亿,其中中央收入0亿,只占收入的28%,而中央的财政支出高达0亿,赤字0亿,这还玩什么?
这就是分税制诞生的大背景。
这种条件下,年,朱镕基在全国财政会议上正式提出了分税制:增值税在中央与地方之间按75∶25的比例分成。说白了就是要中央强大,地方弱小。
当然实施后效果也是显著的,年,中央的财政收入比上一年激增%,占全国财政总收入的比例急升到56%。
客观来说,分税制也还是解决了不少问题的,最典型的就是;中央对税务实现宏观调控,避免地区间贫富悬殊过大(比如西部开发啊,补贴农业啊等);控制发达地区的财政扩张冲动,避免出现失控(比如辖制过度投资啊);方便集中力量办大事(比如奥运会啊,世博会啊)这些。
分税制实施后,地方政府的钱就不够花了,于是就通过发行地方债的形式向银行和信托机构借钱,然后以当地政府的税收能力作为还本付息的担保。
国家发现,这事儿不行啊,要是地方把银行的钱都借完了怎么办?于是在年在《预算法》里明文规定,禁止地方政府发行地方债,禁止直接向金融机构借钱。
但是并没有卵用,在地方政府的精心研究下,发明了“融资平台公司”这么个东西,成功的绕开了这条禁令。
债务黑洞的形成源于一场比赛。
在“十二五”(-)期间,中央举办了一场赛跑比赛,终点就是达到7%的GDP增长率,参赛运动员是地方政府。
然而对于中国这样经济发展水平比较低的国家来说,地方要想快速拉动GDP增长,基建成了必然选择。
一方面基建带来了海量的内需,另一方面基础建设的改善同时优化了投资环境,可以吸引更多中外投资者。
大力搞基建需要很多钱,项目多,制度不完善,上面审批太慢,眼看着对手就要超过自己了,怎么办?一拍大腿,借钱!对了,我们还有这么多土地嘛,卖卖卖!
于是风风火火闯九州,全国各地开始搞基建,卖地又盖房,有的地方的马路翻来覆去修好几次,为的就是多申请点儿项目资金,让自己跑的快一些。
再加上我国自古以来的文化特色,凡事要争个高低,地方政府不单跑到了终点,还多跑了半圈。于是增长率就齐刷刷得涨到了8%-13%。
赛事结束了,大家也分出了高低,看似都战功赫赫,然而却发现了一个致命的问题。
就是地方借的钱太多,吸引来的投资又太少,加之近年来经济下滑,于是债台高筑,几年下来,形成了一个巨大的债务黑洞,如果这个黑洞补不住,就会造成系统性金融风险,经济直接崩了。
于是接下来的大家应该就猜的到了。
就是中央一边痛批运动员,坚持“不救助原则”,另一边联合运动员搞起了经济改革运动。
首当其冲的就是房地产市场的去库存。
于是,年至年间,制造地王,直接引爆了整个房地产市场…
要政绩还是民生?
那么到这里,大家应该都清楚了。为何大部分城市的房价居高不下,越调越涨?因为调来调去,调的都是房价而不是地价。
地价和地方政府的财政收入息息相关,这么大个窟窿好不容易补上了,又怎么可能让它轻易掉下来?
但是时间是检验市场的标度,产业和人口是稳定市场的基础,等到真正的供需出现问题时,又该如何收场呢?
这场去库存运动,至少会透支中国人民10年的劳动力。百姓是城市发展的得利者,同时也是灾难的接盘侠。
但无论与否,至少也应该有知道真相的权利。如果下一个黑洞出来,老百姓是否还有力量继续去补这个黑洞?
民生为财,民乐为富。希望地方政府可以以此为基础,做真正的经济发展。而不是图表政绩,忘了“取之于民,用之于民”的道理。
文章结尾,按照惯例,会给你一些启发:
1、GDP增速并不能完全代表一个城市的发展潜力。一定要看它的经济结构,即卖地占总财政收入的百分比。占比越少,则证明市场经济越发达,同理房价泡沫越小,例如深圳。
2、二三线城市买房要买在产业新区。经济面一般的城市在大势之下,一省会聚全省之力打造一个市,一市会聚全市之力打造一个区。例如安徽的合肥,合肥的滨湖和高新区。
经济开发区是改革开放的产品,而高新区则是供给侧结构改革的产品。如果一个城市的主城区和高新区之间的地理位置相近,城市中心是很容易转移的。
3、城市转型如果转为旅游业是很难承载高潜力发展的。例如当年鄂尔多斯的能源重工向旅游业的经济转型。终其原因,是因为旅游业的发展带不来高素质人才,而高新产业则相反。一个城市的生命力和发展力主要靠人才,虽然现在各地把人才的定位拉得很低。
最近一个粉丝给我留言说,“我们这一个5线小旅游县城把房价炒到1万多,大家都买房,越拥挤就越想买!”对于这类购房者,只能予你蔡邕的一句话“公无渡河,公竟渡河!堕河而死,将奈公何!”
其实纵观这几年,老大哥把美国用过的凯恩斯主义的“刺激内需”、马歇尔计划的“一带一路”、时代前沿的互联网+、里根的供给侧改革甚至熔断机制都使用了一遍,最后又不得不重新回到房地产经济拉动上。
从地方债危机开始逐渐推演,其实这是唯一可以快速有效解决危机的方法,至于之后该如何挤出泡沫,只能拭目以待了。
▍来源财经暖男
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